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VigentePersona natural
Intereses hipotecarios · artículo 55 bis
Permite rebajar intereses de la base imponible anual; no es un descuento del precio de la vivienda.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Crédito con garantía hipotecaria destinado a adquirir o construir viviendas, o a refinanciar esos créditos; intereses efectivamente pagados y acreditados. Solo un contribuyente puede usar la rebaja por vivienda; si se adquiere en comunidad con más de un deudor, la escritura debe identificar al comunero beneficiario.
Limitaciones
Tope: menor entre intereses pagados y 8 UTA. La rebaja se reduce en el tramo de 90 a 150 UTA y no procede sobre 150 UTA. No incluye amortización de capital ni el dividendo completo.
Vigencia
Regla vigente al 14/11/2026; evaluación anual.
Ejemplo ilustrativo
Una persona con crédito para vivienda revisa su certificado anual y su renta imponible antes de aplicar la deducción. No se estima aquí su ahorro.
Las rentas de viviendas económicas que cumplen las condiciones pueden quedar fuera de la tributación ordinaria de renta.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Calidad DFL2 acreditada, destino habitacional y superficie edificada de hasta 140 m². Se consideran las dos viviendas DFL2 de adquisición más antigua, incluidas participaciones de dominio.
Limitaciones
El límite no se elige según cuál produzca más arriendo. Una sociedad no recibe esta franquicia de persona natural. La exención de renta no libera automáticamente la futura venta.
Vigencia
Regla vigente de máximo dos viviendas, según titularidad y fecha de adquisición.
Ejemplo ilustrativo
Si tienes dos viviendas DFL2 y una es tu residencia, la tercera no pasa a estar exenta porque la primera no se arriende.
El ingreso por arriendo debe evaluarse para la declaración anual, salvo franquicia aplicable. Renta e IVA son impuestos distintos.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Identificar titular, destino, contrato, calidad DFL2 y régimen tributario.
Limitaciones
Un arriendo sin amoblar puede estar exento de IVA y aun así tributar por renta. El arriendo amoblado o con instalaciones puede quedar afecto a IVA; revisar exenciones, incluida la DFL2 cuando corresponda.
Vigencia
Normas vigentes al corte; revisar la franquicia y el régimen individual.
Ejemplo ilustrativo
Un departamento no DFL2 arrendado sin muebles no se vuelve libre de impuesto a la renta por no generar IVA.
Ciertos mayores valores de inmuebles situados en Chile pueden ser ingreso no renta hasta un límite acumulado de 8.000 UF.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Aplicación del art. 17 N°8 b): persona natural, inmueble fuera de su empresa individual, comprador no relacionado y plazos legales. En general más de un año; cuatro años en casos especiales de subdivisión o edificios por pisos/departamentos.
Limitaciones
No son 8.000 UF por propiedad ni por año. Revisar ganancias anteriores, costo tributario, mejoras acreditadas y fecha de adquisición. Los inmuebles adquiridos antes del 01/01/2004 tienen reglas transitorias que exigen revisión separada.
Vigencia
Régimen vigente, sujeto a historia del contribuyente y del inmueble.
Ejemplo ilustrativo
Antes de vender, reunir escrituras, mejoras y ventas anteriores permite determinar si queda saldo del límite; ser DFL2 no basta.
El impuesto territorial depende del avalúo fiscal, destino y exenciones registradas, no únicamente del precio de compra.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Consultar certificado de avalúo, recepción y calidad DFL2. La vivienda puede acceder a una exención parcial del 50% por 20, 15 o 10 años según superficie: hasta 70 m², más de 70 hasta 100 m², y más de 100 hasta 140 m². El artículo 19 extiende las franquicias a terrenos comunes autorizados por el proyecto y a terrenos singulares hasta 500 m² por vivienda; no al resto del terreno.
Limitaciones
Aplican titularidad y límite de dos viviendas de personas naturales, plazo remanente y destino. Los artículos 14 y 19 deben leerse conjuntamente: no corresponde excluir todo terreno ni eximirlo sin condiciones. La Circular 2, III.3, contempla el avalúo total y ajuste por cuotas de dominio elegibles. Verificar en el SII el terreno común o singular, superficie, copropiedad y exención del rol; un terreno separado sin vivienda DFL2 no recibe automáticamente esta franquicia. No acumular exenciones por cuenta propia. La exención territorial no equivale a exención de renta o IVA al arrendar o vender; el suelo sigue sin ser depreciable. Si se construye en ese terreno un edificio no acogido al DFL2, el artículo 19 priva al respectivo inmueble de sus franquicias y exenciones.
Vigencia
Reglas vigentes según rol y plazo remanente; la reventa no reinicia los 20, 15 o 10 años. Aplicar las instrucciones históricas junto con los cambios de titularidad y cupos vigentes desde 2023. En casos de deslindes, exceso de superficie o configuración jurídica dudosa, verificar el alcance individual ante el SII.
Ejemplo ilustrativo
En una compra usada, pide el detalle de contribuciones: el beneficio temporal puede estar próximo a terminar.
Crédito extraordinario anual de hasta 16 UTM para operaciones históricas que cumplieron la ley; limitado también por dividendos efectivamente pagados.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Persona natural con domicilio o residencia en Chile; primera venta de vivienda habitacional con crédito hipotecario bancario o financiero. Compra desde 01/11/2023 e inscripción antes del 01/10/2024 (excepción MINVU: escritura en el plazo). Recepción final al inicio de la ley o promesa por escritura pública/documento protocolizado posterior al 16/10/2023, en el caso previsto por la ley.
Limitaciones
No disponible para una compra que se realiza ahora en 2026. Solo una vivienda por beneficiario; revisar todas las condiciones y compatibilidades del artículo único.
Vigencia
Años tributarios 2024 a 2029 para beneficiarios habilitados; pagos hasta año comercial 2028. Ventana de adquisición cerrada.
Ejemplo ilustrativo
Quien compró válidamente en 2024 puede revisar su crédito anual; quien compra en noviembre de 2026 no puede invocarlo por esa nueva compra.
Distinguir activo para uso propio, inmueble para renta o existencias para venta. El reconocimiento contable y la deducción tributaria no son equivalentes.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Documentar costo de adquisición y destino real; separar terreno y construcción; conciliar contabilidad con el régimen fiscal.
Limitaciones
La compra no permite deducir automáticamente todo el precio. El terreno no se deprecia. Las existencias para venta se distinguen del activo fijo: en régimen general se aplican reglas de costo; Pro Pyme tiene reglas especiales de egresos, que deben revisarse individualmente.
Vigencia
Reglas de costo y activo fijo vigentes.
Ejemplo ilustrativo
Una empresa que compra una oficina registra la inversión y evalúa la construcción depreciable; no descuenta automáticamente todo el precio.
Puede reconocerse el desgaste de una construcción del activo inmovilizado utilizada en el negocio.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Aplicar vida útil y método permitido, con costo separado y uso empresarial acreditado. Art. 31 N°5 y 5 bis, o reglas especiales del régimen.
Limitaciones
No depreciar el terreno. Régimen general y Pro Pyme difieren: este último puede contemplar depreciación instantánea de activos físicos depreciables, si cumple requisitos; no es una rebaja universal de la compra. En departamentos y oficinas deben separarse también los derechos sobre bienes comunes no depreciables, según Oficio SII 3205 de 2022.
Vigencia
Según régimen y ejercicio. No reutilizar regímenes transitorios vencidos.
Ejemplo ilustrativo
Una bodega utilizada en el giro requiere separar el suelo de la edificación antes de evaluar la depreciación.
Intereses, gastos financieros y otros desembolsos pueden tener tratamiento tributario cuando cumplen los requisitos legales.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Vinculación con el interés, desarrollo o mantenimiento del giro; acreditación fehaciente, período correcto y requisitos del art. 31. Revisar si corresponde costo o gasto.
Limitaciones
La amortización del préstamo no equivale a interés deducible. Gastos personales, sin respaldo o asociados a rentas exentas pueden requerir rechazo o tratamiento especial.
Vigencia
Reglas vigentes, con diferencias por régimen y operación.
Ejemplo ilustrativo
Intereses de un préstamo para una oficina del giro deben respaldarse y clasificarse; el mismo crédito para uso particular de un socio exige otro análisis.
El IVA soportado puede utilizarse como crédito fiscal solo si la ley lo permite. Crédito fiscal no significa devolución automática en dinero.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Factura válida, relación con actividad y destino a operaciones gravadas. Usos mixtos pueden exigir proporcionalidad. La devolución del art. 27 bis tiene requisitos propios.
Limitaciones
No basta comprar a nombre de una sociedad. Operaciones exentas o no gravadas pueden impedir el crédito. Si la compra está exenta de IVA, no hay IVA de esa compra que recuperar.
Vigencia
Normas generales vigentes; el crédito exige cumplir los requisitos del DL 825.
Ejemplo ilustrativo
Una sociedad que arrienda sin amoblar no debe presupuestar recuperar IVA sin revisar el destino y las exenciones.
Arriendos y resultado de la venta se incorporan al tratamiento tributario de la empresa según su régimen, costo y naturaleza del activo.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Revisar art. 14 A, Pro Pyme general o transparente, requisitos de acceso, giro y renta percibida/devengada. En la venta revisar además habitualidad y hechos gravados con IVA.
Limitaciones
Las 8.000 UF personales no se trasladan a la sociedad. La salida de fondos a socios tiene su propia tributación. No toda sociedad de arriendo reúne requisitos Pro Pyme.
Vigencia
Régimen vigente en cada ejercicio; revisar condiciones de acceso y permanencia.
Ejemplo ilustrativo
Vender un inmueble por la sociedad y luego distribuir el dinero requiere analizar ambas etapas; el saldo en caja no equivale a utilidad libre de impuestos.
Que la sociedad sea propietaria no transforma el uso privado en actividad del negocio.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Documentar uso efectivo, pagos, contratos, beneficiarios y vínculo con el giro.
Limitaciones
Puede haber gastos rechazados y tributación por beneficio a socios o relacionados conforme al art. 21. También puede afectar crédito fiscal, deducciones y financiamiento.
Vigencia
Revisión necesaria antes de comprar o cambiar el uso.
Ejemplo ilustrativo
Una casa de la sociedad usada gratuitamente por el socio y su familia requiere análisis específico; no debe modelarse como gasto empresarial ordinario.
Esta ficha describe un acto administrativo emitido. No se incluye en las recomendaciones del orientador ni acredita disponibilidad del trámite.
Procedimiento desde 01/12/2026Comprador y vendedor elegibles
Restitución de IVA en operaciones anteriores
Procedimiento especial: el vendedor restituye el IVA al comprador y solicita devolución al SII. No es un beneficio concedido ni una solicitud universal del comprador.
Requisitos, límites y ejemplo
Requisitos
Operación anterior dentro del intervalo legal del artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850, formalizada por escritura; vivienda, primera enajenación y recepción definitiva elegibles. Exige cláusula de devolución y restitución acreditada. Verificar fechas y documentos de la operación.
Limitaciones
F3298 por vendedor y operación; F3299 del comprador previo a la solicitud. F29 presentado e impuesto enterado. Si hubo CEEC, revisar su descuento. Plazo de solicitud: tres años desde 01/12/2026. Formularios e instrucciones de llenado sujetos a publicación por SII; no se acredita aquí su disponibilidad operativa.
Vigencia
Resolución 146 emitida el 23/10/2026; rige desde 01/12/2026. Información de alcance procedimental futuro, fuera del orientador. No sustituye instrucciones generales pendientes ni garantiza elegibilidad o devolución.
Ejemplo ilustrativo
Una compra anterior requiere revisión documental conjunta con el vendedor y asesor tributario antes de solicitar restitución.
La guía se encuentra en actualización normativa. Los contenidos cuya aplicación requiere completar la revisión administrativa se incorporarán después de su validación. Esta selección no comprende todos los tratamientos tributarios posibles.
03 / TITULARIDAD Y OBJETIVO
Persona o empresa: compara el ciclo completo
Orientación general; revisar régimen y documentos de cada caso
Tema
Persona natural
Empresa
Financiamiento
Eventual artículo 55 bis para intereses hipotecarios de vivienda.
Intereses y gastos bajo reglas del negocio; no artículo 55 bis de la sociedad.
Arriendos DFL2
Franquicia actual de las dos viviendas más antiguas. Desde la tercera, revisar la tributación ordinaria aplicable.
Sin franquicia personal de dos viviendas; revisar el régimen de la empresa.
Costo de compra
No es una deducción general contra el sueldo.
Inversión: clasificar activo y separar suelo de construcción.
Venta
Eventual límite acumulado de 8.000 UF, si procede.
Resultado según régimen; revisar IVA y posterior retiro o distribución.
Uso privado
Coherente con vivienda propia, sujeto a condiciones de cada beneficio.
Puede generar gastos rechazados y beneficio gravado a propietarios.
Revisar intereses hipotecarios, calidad DFL2 y contribuciones. Comprar en 2026 no abre el crédito histórico de la Ley 21.631.
Tercera vivienda para arrendar
No asumir la franquicia de las dos primeras. Revisar la calidad DFL2, el orden de adquisición y la tributación ordinaria del arriendo.
Oficina para la empresa
Clasificar la inversión, separar terreno y construcción, acreditar uso y revisar financiamiento e IVA. Los beneficios habitacionales no se trasladan a una oficina.
Estos ejemplos ilustran qué revisar; no calculan un impuesto ni recomiendan una estructura societaria.
ANTES DE FIRMAR
Errores que conviene evitar
Confundir precio de compra, gasto deducible, crédito fiscal y devolución.
Usar beneficios con ventana cerrada para promover compras nuevas.
Tratar una norma futura o una circular en consulta como beneficio disponible hoy.
Comprar mediante una sociedad para uso personal sin analizar las consecuencias.
Suponer DFL2 solo por el metraje o contar viviendas sin revisar fechas y participaciones.
Comparar solo el impuesto anual y omitir contribuciones, vacancia, gastos, venta y distribución de fondos.
04 / PREGUNTAS FRECUENTES
Respuestas para decidir con contexto
¿Comprar una propiedad siempre reduce mis impuestos?
No. La titularidad, destino, financiamiento, régimen y fechas determinan el tratamiento. Una deducción disminuye una base imponible; un crédito se imputa a un impuesto; una exención tiene requisitos propios. Consultar fuente.
¿Puedo descontar todo el dividendo hipotecario?
El artículo 55 bis se refiere a intereses efectivamente pagados, con topes y condiciones; no al capital ni al dividendo completo. Consultar fuente.
¿DFL2 significa no pagar ningún impuesto?
No. Deben revisarse el límite de viviendas, el titular y cada impuesto. El beneficio de arriendo no convierte toda ganancia de venta en ingreso no renta. Consultar fuente.
¿Me conviene comprar como persona o empresa?
No hay una respuesta universal. Compara costos, uso real, financiamiento, tributación durante el arriendo y al vender, y eventual distribución de fondos a socios. Consultar fuente.
EL SIGUIENTE PASO
Conecta tu objetivo con una decisión informada
Podemos orientarte en la búsqueda y evaluación inmobiliaria. El tratamiento tributario debe validarse de manera individual con un profesional competente.
Verificación documental: 14/11/2026, America/Santiago. Las fuentes antiguas se utilizan solo para reglas contrastadas con normativa aplicable. Las entidades citadas no patrocinan esta guía.
Contenido educativo de Sollahms. No constituye una determinación de impuestos ni una promesa de deducción, devolución, rentabilidad o ahorro.